不動產(chǎn)買賣是我們?nèi)粘Ｉ钪薪?jīng)常聽到的事情，其中要注意的法律問題很多，其中之一便是善意取得問題，了解相關(guān)的法律知識對于糾紛的解決乃至自身利益的維護(hù)都有非常重要的意義。那不動產(chǎn)善意取得要返還嗎？
不動產(chǎn)善意取得要返還嗎
第一，共有房屋出讓人必須是共同共有人。通常是指部分共有人未經(jīng)全體共有人一致同意而出賣該共有房屋。如果是非共有人出賣房屋當(dāng)然無效，不能適用善意取得，即房屋的交易主體必須是共有人且非全部共有人。
第二，房屋的買受人須支付對價。即買受人以有償?shù)姆绞饺〉梅课荨Ｐ枰⒁獾氖窃搩r格要能夠反映該房屋的價值，不能明顯低于該不動產(chǎn)的實(shí)際價值，更不能無償取得，否則不適用善意取得。
第三，房屋的買受人須善意且無過失，即買受人在主觀上具有善意，對于賣方未經(jīng)其他共有人同意而擅自處分的行為毫無知情，根據(jù)對交易時客觀情況的通常判斷，買受人有理由認(rèn)為出賣人有權(quán)處分該房屋。在主觀方面除具備善意的條件外，買受人還應(yīng)無過失，即盡了適當(dāng)?shù)淖⒁饬x務(wù)，買受人應(yīng)當(dāng)對交易標(biāo)的房屋是否為共有房屋及其他共有人是否同意處分該共有房屋予以適當(dāng)?shù)淖⒁狻τ谠谑裁辞闆r下買受人是善意且無過失，應(yīng)由法官根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行自由裁量。 第四，房屋辦理了產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)。房屋的產(chǎn)權(quán)變更不同于動產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)變更，世界大多數(shù)國家的物權(quán)法，均規(guī)定不動產(chǎn)物權(quán)變動的公示方法為登記，而動產(chǎn)物權(quán)變動的公示方法為交付。不動產(chǎn)物權(quán)變動一經(jīng)法定登記部門的登記，即具有公示公信力，相反則不然。對于共同共有房屋，部分共有人擅自處分的，買受人善意無過失且支付了對價，只有在房屋的產(chǎn)權(quán)辦理了過戶手續(xù)的情況下，才能適用善意取得。如果該房屋沒有辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)，為房屋交易行為未完成，如果有其他共有人阻止，則不適用善意取得。二、
不動產(chǎn)善意取得的法律效果
依據(jù)我國相關(guān)法律的規(guī)定，對不動產(chǎn)的處理是適用善意取得制度的，受讓人通過善意方式取得不動產(chǎn)的，擁有不動產(chǎn)的所有權(quán)。
《中華人民共和國民法典》第三百一十一條：無處分權(quán)人將不動產(chǎn)或者動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給受讓人的，所有權(quán)人有權(quán)追回；除法律另有規(guī)定外，符合下列情形的，受讓人取得該不動產(chǎn)或者動產(chǎn)的所有權(quán)：
（一）受讓人受讓該不動產(chǎn)或者動產(chǎn)時是善意；
（二）以合理的價格轉(zhuǎn)讓；
（三）轉(zhuǎn)讓的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀囊呀?jīng)登記，不需要登記的已經(jīng)交付給受讓人。
受讓人依據(jù)前款規(guī)定取得不動產(chǎn)或者動產(chǎn)的所有權(quán)的，原所有權(quán)人有權(quán)向無處分權(quán)人請求損害賠償。當(dāng)事人善意取得其他物權(quán)的，參照適用前兩款規(guī)定。
不動產(chǎn)抵押權(quán)善意取得的構(gòu)成要件
（一）不動產(chǎn)登記簿存在權(quán)屬登記錯誤。就抵押權(quán)設(shè)立而言，登記簿上登記的所有權(quán)人并非真正所有權(quán)人。
（二）無權(quán)處分人設(shè)立抵押權(quán)的行為。這是指行為人（登記名義人）在沒有處分權(quán)的情況下在他人的不動產(chǎn)上設(shè)立抵押權(quán)的行為。
（三）債權(quán)人在抵押權(quán)設(shè)立時系出于善意。善意的判斷時間應(yīng)為抵押權(quán)設(shè)立之時。
（四）已進(jìn)行抵押權(quán)設(shè)立登記。如果抵押權(quán)未經(jīng)登記，真正權(quán)利人仍能追及物之所在，否定抵押權(quán)設(shè)立的效力，而不能適用善意取得制度。
《民法典》
第三百一十一條 【善意取得】無處分權(quán)人將不動產(chǎn)或者動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給受讓人的，所有權(quán)人有權(quán)追回;除法律另有規(guī)定外，符合下列情形的，受讓人取得該不動產(chǎn)或者動產(chǎn)的所有權(quán)：
（一）受讓人受讓該不動產(chǎn)或者動產(chǎn)時是善意;
（二）以合理的價格轉(zhuǎn)讓;
（三）轉(zhuǎn)讓的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀囊呀?jīng)登記，不需要登記的已經(jīng)交付給受讓人。
受讓人依據(jù)前款規(guī)定取得不動產(chǎn)或者動產(chǎn)的所有權(quán)的，原所有權(quán)人有權(quán)向無處分權(quán)人請求損害賠償。
當(dāng)事人善意取得其他物權(quán)的，參照適用前兩款規(guī)定。
